济南房地产市场在春节后的阶段性休整中，正积蓄着“回暖”向上的力量。国家统计局发布的数据显示，2月济南新房、二手房价格仍处于调整周期，受春节假期带来的季节性波动影响，新房、二手房网签成交量也随之出现阶段性环比回落。市场分化的特征依旧清晰，主城核心板块始终保持着较强的价值韧性，远郊刚需板块持续发挥市场托底作用，中青年群体更是成为二手房市场的核心购房主力。业内普遍认为，这一轮市场的短暂休整并未改变整体修复的大趋势，随着“金三银四”传统置业窗口开启，全国核心城市已率先显现回暖信号，济南本地市场也正迈入企稳修复通道，静待春归回暖。
◎文/图山东商报.山海新闻记者夏子繁
2月价格网签量双回落
历城区为当月成交核心区
从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期。国家统计局数据显示，2026年2月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降3.3%，新房房价已连续10个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势。2022年11月新房价格开启下行周期，截至2023年1月已连跌3个月；2023年2月首次止跌回升，随后实现六连涨，同年8月再度转入跌势且持续走弱，至2025年1月已形成“十八连降”。去年市场迎来阶段性调整，2至4月间接性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年2月已迎来十连降。
值得一提的是，在2月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城房价环比均呈现下降趋势，其中青岛2月份环比下降0.4%，同比下降2.9%；烟台2月份环比下降0.6%，同比下降4.2%；济宁2月份环比下降0.4%，同比下降4.9%。
在房价呈现波动下行趋势的同时，2月济南房地产市场的具体交易数据也随之公布。济南房协最新信息简报统计，2月济南新建商品房网签4397套，较1月6445套环比下降约31.78%，网签面积34.85万㎡，总金额39.69亿元；其中住宅网签1735套，较1月1855套环比下降约6.47%，网签面积24.29万㎡，均价13286.63元/㎡。供应端方面，2月新建商品房批准预售1489套，19.82万㎡；其中住宅1199套，17.77万㎡；商业、办公类产品供应则分别为106套，0.90万㎡，办公184套，1.15万㎡。
各区县商品住宅成交表现分化显著，主力城区与核心板块的市场优势持续凸显。历城区以368套的网签套数、52884.37㎡的网签面积，稳居济南市各区县商品住宅成交榜首，成交均价16174.51元/㎡，无论是成交规模还是市场热度，均成为济南2月楼市成交主力。作为济南核心城区的历下区，延续了核心地段的高端改善属性，以22836.31元/㎡的成交均价稳居全市房价“天花板”，当月累计网签商品住宅180套，网签面积27187.37㎡；市中区紧随其后，成交均价达18632.31元/㎡，全月网签123套，核心城区的价值韧性持续显现。
刚需置业板块凭借亲民房价成为济南楼市“托底力量”，长清、章丘、济阳、莱芜等远郊及县域板块，以不足8000元/㎡的均价为刚需群体提供低门槛置业选择，其中章丘、济阳成交表现相对亮眼，起步区、钢城区市场活跃度则相对偏低。从具体成交项目来看，2月济南商品住宅网签套数TOP10呈现多点开花格局，章丘国悦尊府以82套登顶成为当月成交黑马；成交主力历城区3个热门项目跻身前十，核心城区改善盘、县域刚需盘均有上榜。
二手房价格十一连降后
中青年成为购房“主力军”
与新房走势相仿，济南二手房价格同样持续处于下行通道。此前二手房曾经历长达17个月的连跌，2023年2月止跌；短暂回温后再度走低，直至去年3月价格持平。但从去年4月起，二手房价格再次回落，截至今年2月已实现十一连降。国家统计局最新数据显示，2月份济南二手房价格环比下降0.2%，同比下降5.4%。在山东省内国家重点监测的四个城市中，2月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛2月份环比下降0.6%，同比下降6.9%；烟台环比下降0.7%，同比下降7.0%；济宁环比下降0.6%，同比下降7.0%。
从成交量来看，济南市房地产中介与租赁行业协会公布的济南市二手房交易市场月报显示，2026年2月，济南全市共网签二手房4738套、面积365327.54㎡，环比分别下降41.40%、47.65%，同比分别下降20.76%、21.62%。其中住宅网签2833套、面积303370.05㎡，环比分别下降43.43%、43.21%，同比分别下降25.09%、24.14%。
各区县市场分化特征显著，历城区以1054套的二手住宅网签量稳居全市首位，历下区、市中区、槐荫区紧随其后，主城核心区依旧是二手房交易的主阵地。县域市场出现逆势增长亮点，钢城区、平阴县二手住宅网签套数同比分别上涨119.05%、114.25%，区域市场活跃度大幅提升；起步区、钢城区整体交易规模仍处于全市低位。
需求结构上，刚需刚改户型占据市场绝对主导。2月济南全市二手住宅户均成交面积107.08㎡，其中90—120㎡户型成交占比达32.93%，为全市最高占比；120—144㎡改善户型占比23.23%，90㎡以下刚需户型合计占比32.61%。购房人群方面，35—44岁群体占比34.97%，25—34岁群体占比30.01%，两大中青年年龄段合计占比超65%，成为二手房市场的核心购房力量。
有济南房产中介机构区域负责人向记者透露，中青年群体稳居成交主力，核心是刚需与改善两大需求的集中释放。25—34岁青年群体以首次置业为主，婚房、通勤自住需求突出，二手房即买即住、无需等待交付的特性，完美匹配了这类群体的入住时效需求，同时主城二手房更低的首付门槛，也降低了青年群体的置业压力；35—44岁中年群体则以家庭改善、学区置业为核心诉求，主城二手房成熟的生活配套、稳定的学区资源，能一站式满足家庭居住与子女教育的双重需求。该负责人补充称，当前中青年客群选房逻辑十分清晰，优先锁定地铁沿线、通勤便利的主城板块，核心首选90—120㎡的功能性三居户型，同时对小区房龄、物业服务品质、周边商业与教育配套的要求显著提升。
春节影响楼市成交回落
3月市场正迎来逐步“回温”
从全国房地产市场整体表现来看，2月全国楼市整体呈现“价格降幅收窄、成交季节性回落、核心城市率先企稳”的运行特征。国家统计局公布最新统计数据显示，2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。
除价格外，成交端数据同样呈现阶段性回落特征，根据克而瑞监测数据，2026年2月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约675万平方米，环比下降26%，同比减少28%，累计成交面积1584万平方米，累计同比下跌26%。
业内普遍观点认为，2月市场核心影响因素为春节假期带来的季节性波动。2月恰逢农历新年，全国房地产市场进入传统交易淡季，房企推盘节奏大幅放缓，新入市项目供应规模处于低位，市场以存量房源去化为主；同时居民返乡出行高峰导致线下看房、签约等交易行为大幅减少，居民置业计划普遍延后，这也是2月市场成交回落的核心原因，属于房地产市场历年春节周期中的正常季节性现象。此外，此前多轮楼市宽松政策的效应边际递减，市场观望情绪尚未完全扭转，也在一定程度上影响了市场修复节奏。
有业内人士分析认为，从市场影响来看，此次季节性回落并未改变市场的修复大趋势，反而为后期市场复苏蓄力。进入3月后，随着春节假期影响逐渐消退，叠加各地楼市优化政策持续落地，全国房地产市场正逐步迎来“小阳春”回温行情。
监测数据显示，3月全国核心城市房地产市场率先迎来回暖行情。二手房市场方面，北京、上海、广州、深圳等一线城市成交热度显著回升，成交量环比均出现明显上涨；新房市场同样呈现局部复苏态势，杭州、武汉、成都等多个二线核心城市售楼处到访量、成交量均有显著提升，市场活跃度持续走高。记者走访济南本地市场发现，多个售楼处也出现了相对年前较为明显的“回暖”行情。“随着房企推盘节奏全面加快，市场正从春节后的休整期逐步进入企稳修复通道，预计本地市场的‘小阳春’或将逐步到来。”上述业内人士说。
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